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	“金九银十”惨淡收场上海楼市成交跌破“年线”
尽管此前业内人士对“金九银十”的低迷早有预期，但“银十”成交量低于目前全年平均水平，还是大大出乎他们意料。上海网上房地产公布的统计数据显示，今年10月份，上海共销售住宅商品房169.7万平方米，成交套数为14892套，分别低于截至10月份全市住宅商品房月均成交面积176万平方米和月均成交套数15463套。尽管此前业内人士对“金九银十”的低迷早有预期，但“银十”成交量低于目前全年平均水平，还是大大出乎他们意料。上海网上房地产公布的统计数据显示，今年10月份，上海共销售住宅商品房169.7万平方米，成交套数为14892套，分别低于截至10月份全市住宅商品房月均成交面积176万平方米和月均成交套数15463套。 10月份成交的再度缩水宣告上海楼市今年传统销售旺季“金九银十”最终以成交惨淡收场。由于今年房地产宏观调控政策频出，上海楼市在经历短暂的反弹之后，从6月份开始再度陷入低迷，这让开发商们对今年的“金九银十”给予厚望，但结果却让他们很不乐观。统计数据显示，今年上海楼市的“金九银十”合计成交住宅商品房为364.62万平方米，占今年前10个月销售面积的20.7%，仅占全年动态销售面积(按月均176万平米计算)的17.26%。这虽然比去年“金九银十”的330.36万平方米略有增加，但与2003年“金九银十”成交705.13万平方米，占全年成交比重29.7%相比，今年的“金九银十”已经完全失去了销售旺季的风采。专家指出，从今年的成交分布情况来看，今年房地产宏观调控政策密集出台对上海楼市成交的影响是非常明显的。8月底，市场成交在快速萎缩后出现一个反弹，但这个反弹的时间非常短，到10月份已经基本结束，而且反弹过程中量能释放的并不明显。他预计，今年年末上海楼市不会再出现去年年底宏观调控后出现的成交量恢复性上涨，相反，缩量的过程有可能持续到明年一季度，届时市场的走势趋向会进一步明朗。成交量萎靡对开发商的压力是显而易见的。在今年的“金九银十”中，开发商们憋足了劲，将此前紧捂的楼盘纷纷推出，使得市场供应量大增，但由于成交萎靡，开发商们的资金回笼并不顺畅，这对资金链已经开始紧张的部分开发商而言，显然不是个好兆头。不过，值得注意的是，在“金九银十”中，也不乏一些楼盘出现旺销局面。业内人士分析指出，上海楼市经过一年多宏观调控的洗礼，，个别楼盘通过精心策划和合理定位，反而会在弱势中走强，这买卖双方的心理承受能力都有所增强，消费者的消费观念也比较成熟，这就决定了上海楼市未来的调整将会是一个结构性的调整将会成为未来楼市中的一大特色。开发商们在当前市道下，应当重新审视自己楼盘的定位，不要盲目地采用僵持手段，而应该在挖掘卖点上下工夫，否则，会在这轮大调整中被淘汰。

	监管细则出炉房产假赠与将无处遁形
“国六条”细则将个人出售普通住房免征营业税的期限从2年调整到了5年，不少交易者为逃税打起了“无偿赠与”的主意。国税总局13日宣布，将对无偿赠与行为、将受赠住房对外销售以及赠与行为后续管理等三个方面提出加强税收征管的措施，使税收科学化、精细化管理贯穿无偿赠与行为从发生到受赠住房再次销售的整个过程。此举将使为免缴个人所得税而制造的“假赠与”很难蒙混过关。　　国税总局日前下发了《国家税务总局关于加强房地产市场个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》，对赠与行为的认定更为严格，将个人向他人无偿赠与不动产界定为继承、遗产处分及其他无偿赠与不动产三种情况。国税总局要求，赠与行为的纳税人在办理无偿赠与减免税手续时，必须提供相关证明材料，填报《个人无偿赠与不动产登记表》并作出无偿赠与声明，税务机关审核通过后方可办理无偿赠与减免税手续。同时，税务机关对受赠人将全额征收契税，并在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。　　而在个人将受赠不动产对外销售的税收征管问题上，国税总局更明确，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20％的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。　　为保证税收管理贯穿从无偿赠与行为发生到受赠住房再次销售的整个过程，国税总局还要求各地税务机关将掌握的无偿赠与信息与公证机关、房管部门比对，争取加强无偿赠与不动产行为的纳税评估工作等措施，加强对个人无偿赠与不动产后续管理，防范不法分子利用假赠与偷逃税款。

	收费标准
国定经纪服务费:成交价1%(买卖双方各自支付) 买家过户费用:交易手续费:2.5元/平方米建筑面积合同印花税:成交价0.05% 契税:成交价1.5% 权证印花税:5元登记费:80住宅 300元非住宅 50元售后公房配图费:25元买家贷款费用:他项权利登记费商业贷款或组合贷款200元纯公积金贷款100元评估费:成交价<50万 300元 50万<成交价<100万 500元成交价>100万成交价的0.1% (若纯公积金贷款.并贷款额度<5层) 保险费见保险费税率表(资信超级好的可以免或者折扣) 担保费:见担保费税率表(资信超级好的可以免或者折扣) 贷款合同公证费:贷款额0.03% 纯公积金贷款服务费 300元买卖合同公证费:成交价0.3%(<200元)算200元成交价0.25%+250 成交价0.2%+2750 成交价0.15%+7750 (贷款公证费买卖双方均摊) 卖方过户费用:交易手续费:2.5元/平方米建筑面积合同印花税:成交价0.05% 营业税:不满5年全额:成交价5.55% 满5年非普通住宅差额:(成交价-买入价)5.55% 超过5年普通住宅:免个人所得税:核定征收:成交价1%(普通住宅) 成交价2%(非普通住宅) 法定征收:(成交价-买入价)20%(需提供原始凭证) 买卖合同公证费:成交价0.3%(<200元)算200元成交价0.25%+250 成交价0.2%+2750 成交价0.15%+7750 (贷款公证费买卖双方均摊)

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店长：	黄丹
网点编号：	sh163
线下地址：	昌里东路401-1号
联系电话：	50868256 50869730

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