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	上海楼市成交量小幅反弹成交价比上周涨1.7%
在连续阴跌5周之后，上海楼市成交量终于在上周（2006年6月19日�6月25日）出现一个小幅反弹。中国指数研究院（华东）提供的统计数据显示，上周上海共成交商品房44.34万平方米，较前一周的39.07万平方米增加了5.27万平方米，增幅为13.48％；成交套数3784套，较前一周增加770套，增幅为25.55％。其中商品住宅成交36.84万平方米，较前一周增加3.97平方米。　　上周沪楼市成交价格也有小幅反弹，商品房成交均价为9368元/平方米，比前一周上涨1.7%；商品住宅成交均价为9149元/平方米，比前一周上涨了2.3%。在成交量反弹的同时，开发商推新盘的动作也有所加大。上周上海共新增供应量为48.42万平方米，比前一周增加5.02％，日均新增供应量为6.92万平方米。其中商品住宅新增供应量为42.34万平方米，占总新增供应量的87.44％。　　分析人士指出，供应量增加的主要原因是即将来临的7月份为传统的销售淡季，开发商趁机推出新盘加速货币回笼。国六条对二手房市场的冲击力也逐步显现。由于对二手房交易营业税征收的政策更加严厉，而在目前的市场状况下，将营业税转嫁给买家又不太现实，因此6月份，上海二手房市场出现了许多转售为租的情况，尤其是次新房挂牌出售量明显减少。　　有数据显示，6月份，上海房屋租赁市场涌入大量租赁房源，导致部分区域租赁成交量比上月上升三成，而同期二手房的买卖则下降了三成。目前，市场各方最为关注的是上海市即将出台的宏观调控细则，关注的焦点在于90平方米如何执行。　　一些开发商表示，如果上海和深圳等地一样，将90平米户型占70％限定在单个项目内，那对自己来说是一个沉重的打击。他们认为，从上海的情况来看，将单个项目中90平米户型限定比重在70％，比较难执行，而且也很难把握，他们希望上海能在细则中不采用单个项目控制，而是采用总量控制的方式，这样相对也有操作余地。　　由于上海市实施细则迟迟未能出台，一些房地产项目因为拿不到规划许可证已经停工。有业内人士指出，虽然实施细则还有悬念，但上海楼市近几个月将处于低迷期已不可避免。目前，随着宏观调控力度的加大，市场上年初稍微散去的观望气氛反而变得更加浓厚，推迟购房时间的情况比较普遍，这使得近阶段的买房需求出现较大萎缩，6月份低迷的成交情况就是证明。另外，从7月份开始，房地产市场将进入淡季，这会使得近几个月买房需求不足的情况更加突出。因此，细则出台后，上海楼市还将会存在一个拉锯期。

	调控在争议声中运行房价不降反升迷雾未散
房价不降反升的迷雾仍未在城市上空散去 “九部门十五条”的颁布已经一月有余，房地产“热点”城市中，仅深圳率先出台了地方实施细则。市场出现了如去年两个“国八条”颁布后的交投冷清。上海的数据显示，6月的商品房成交量比5月同期下跌超过三分之一；北京6月的夏季房展会亦不见了往昔火热的场面，人流量锐减一半左右。 “交易量萎缩，并不意味着房价会下降，”接受采访的一位北京的开发商，在忧虑宏观调控带来的不确定因素之时，仍对房价自信满满，其在售楼盘正在酝酿涨价。他预言，10月将是拐点，会像去年一样出现反弹性购房，房价会涨得更快。对于这样的论调，包宗华听得不少。“国六条”实施细则颁布之后，作为建设部住宅及房地产研究会常务副会长，他参加了多个座谈会，“围绕着两个70%和90平方米这三个硬指标，政府该如何调控房地产市场”，是与会者争论不休的话题。 ■房价涨落玄机何在在北京一售楼处，举棋不定的张女士告诉记者，想等房价降下来再买，又怕等下去反而是越来越贵了。渴望降价成真但又心有余悸的购房者不在少数，而此时的开发商们，多像前述的那位，仍在盘算涨价的空间。去年“国八条”之后，房价不降反升的迷雾仍未在城市的上空散去。对此，包宗华认为，去年宏观调控未能很好地解决房价问题和住房供应结构问题，很大的原因在于没有抓住大比重地建设小户型低价位住宅这个关键。这位参与1998年住房制度改革纲领性文件起草工作的老专家近年来不断撰文，呼吁“大比重地建设小户型低价位住宅”。对于采纳了他的观点的“国六条”及“九部门十五条”，包宗华将其形容为“果断的决策、艰巨的任务”。但并不是所有的人都认同包宗华的观点。另一位参与1998年住房制度改革政策制定、有“老房改”之称的顾云昌认为，“九部门十五条”主要针对的是结构问题，但当前房地产的问题更主要的是总量问题。 ■政府该不该插手商品房市场两个70%和90平方米这三个数字是“九部门十五条”中最惹人注目的硬指标，其能否得到贯彻落实，既关系到“九部门十五条”的成败，也关系到房地产市场日后的健康发展。对于这三个指标，各方激烈争论的首先是手段问题。此番“九部门十五条”是九部门联合发布的，相对于“国八条”，监察部门等加入其中，而且加上了地方政府负责的字眼，还划定了两个70%的比例标准，行政命令的色彩跃然纸上。对此，顾云昌认为，“国六条”及“九部门十五条”更多的是使用了行政手段，这对缓解当前房地产市场面临的突出问题是必要的，效果可能也会更迅速，但从根本上看，调控房地产市场更多地还是应该用市场手段，由市场去判断调节。在他看来，行政手段往往容易形成“一刀切”，而房地产市场是区域性市场，差异性很大，全国660个城市，每一个的情况都不一样，应该让地方政府根据各地的情况制定标准，这样更符合市场实际。但是，包宗华也认为，尽管政府应该介入住房问题，但在具体的手段上可以采取市场的方法，以纽约市的廉租房为例，政府制定了严格的准入门槛以及补贴标准，低收入家庭是到市场上去租住符合他们条件的住房。两个70%和90平方米的硬指标出台后，一些专家学者对它们能否得到执行表示忧虑。从管理机构来看，城市对房地产市场的管理机构可谓是五花八门，发改委、建委、规划委、国土局、银行等各管一块，谁都不能够全管，政策的执行难度很大。从目前的商品房供应结构来看，要实行这一标准，难度也不小。以经济适用住房为例，尽管国家宏观调控多次提到调整住房结构，不少地方政府也多次做出增加经济适用房建设的承诺，但形势不容乐观。据国家发展和改革委员会提供的数据显示，今年前5个月经济适用房投资占房地产开发投资的比重仅为2.6%，比去年同期下降0.5个百分点。 ■住房供应结构如何完善在北京华远集团总裁任志强眼里，“国六条”更重要的意义在于弥补1998年住房制度改革的政策缺失。他在自己的博客里称，多数人都认为“国六条”的出台是对房地产企业的一种调控，但他从中更多看到的是政府住房制度改革的一种转变，一种思路上的根本转变。从这些年的实践结果看，任志强认为，政府被土地出让制度的逐利动机所驱使，而忘记或忽略了建立完整的住房社会保障体系。这样的后果只能是试图让所有的家庭不分收入差别的都用市场化的方式解决住房问题，出现了当前房地产市场的诸多矛盾。 “国六条”及“九部门十五条”已有致力于完善住房供应体系的表达，但包宗华指出，这还很不够，相关政策也不够明晰。比如，关于廉租房的规定比以往有了很大进步，但还远远不够。中国的廉租房政策一直未得到很好的贯彻，以廉租房政策执行得较好的北京为例，迄今仅有1.4万套，相比北京市已逾千万的人口，可谓杯水车薪。包宗华认为，带有社会保障性质的经济适用房政策也有诸多欠缺，推行经济适用住房困难甚多，弄不清居民收入是一大关键，这事已经讲了七八年，总因为难度大而却步不前。既然大家都知道弄清居民收入是政府准确地制定发展、住房、税收等许多重大政策的基本依据，就应该及时抓起来。他表示，经济适用房作为一种政策保障性住房，退出机制的建立很重要，无论业主买房多久，都不能当做商品房进行出售，享受房产的升值。经济适用房若要出售，只能以原价卖回给政府，政府再将这些住房卖给新一批需要住房的中低收入阶层。

	二手房个税上海细则：普通住宅1% 非普通住宅2%
二手房个税开征的首日，上海个税细则终于在最后一刻出炉。昨日，一份“关于本市贯彻《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》的操作意见”于昨日中午前后张贴在市区各大房产交易中心。虽然一直非常低调，但上海个税细则还是如期而至，一时坊间传闻上海个税征收延后的消息也不攻自破。未提供原值凭证普通住宅按总价1％征收在国税总局8月1日开征个税的《通知》中明确，“对纳税人申报收入不实的，征收机关依法有权根据有关信息核定其转让收入；对不能提供房屋原值等有关涉税资料的，税务机关可以在住房转让收入的1％－3％比例内核定应纳个人所得税额，增强了税收执法力度。” 此次地方细则制定的操作意见的核心就是界定1％－3％的征收比例问题。如很多专家的意料一样，上海细则选择了下线的1％和2％，而没有选择上线的3％，“操作意见”明确，“纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据《通知》第三条的规定实行核定征税。对纳税人转让普通住房及自建住房、经济适用房、已购公有住房和城镇拆迁安置住房的，以转让收入的1％核定纳个人所得税额；对纳税人转让非普通住房的，以转让收入的2％核定应纳个人所得税额。” 普通住房和非普通住房区分需要明确的是，普通住房和非普通住房的划分标准将按照此前的59号文件执行。也就是上海市财政局、上海市地方税务局、上海市城市规划管理局、上海市房屋土地资源管理局《关于转发<国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知>的通知》（沪地税[2005]59号）第一条执行。记者了解到，59号文的第一条规定为，同时满足以下条件的为可以享受优惠政策的普通住房：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在140平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下，坐落在内环线以内的低于17500元/平方米，内环与外环之间的低于10000元/平方米，外环线以外的低于7000元/平方米。其余则为非普通住房。贷款利息可在合理费用内扣除值得注意的是，在交易双方过户前，必须征收个税，这一点已经在“操作意见”中明确。同时，有按揭的房屋在交易时，银行利息可作为合理费用扣除。“操作意见”明确，“纳税人转让以按揭贷款方式购置的住房，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的银行贷款利息的结息清单据实扣除。” 缴纳二手房个税的手续纳税人在办理转让住房交易过户和转移登记手续前，须按规定向各区县税务机关设在房地产交易中心的受理部门办理自行申报纳税手续，填写《个人住房转让所得个人所得税自行申报表》并提供相关的资料：（一）产权人的身份证件（原件和复印件）（二）购房合同（原件和复印件）（三）房屋原值凭证（原件和复印件）（四）住房装修费用发票（原件和全部发票清单）（五）银行贷款利息结息清单（原件和复印件）（六）转让住房过程中实际支付的手续费、公证费等费用凭证（原件和复印件）（七）税务机关要求提供的其他相关资料。对转让的住房房地产权证上列明的权利人为两人以上（含两人）的，以每一个权利人为纳税人。征收延期传闻不攻自破 7月27日，《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》突袭而至，并要求8月1日起正式实施，一时全国各地为避税，二手房交易猛增，与此同时，忙坏了的还有相关的细则制定部门。就在昨日上午，还有传言认为上海二手房个税征收将会延期，理由是到昨日上午各大中介代理和交易中心的税务窗口还没有接到正式的个税开征的通知。不过在中午左右，各大交易中心的门口张贴了上述的“操作意见”。至此平息了刚刚冒头的延期传闻。后续细则还在紧张制定不过，由于时间仓促，二手房个税开征的上海细则还有一些有待于深入细化的地方。一位消息人士告诉记者，其实昨日还有一些更为深入的操作细则没有讨论完，在后续的操作当中还将会有进一步的补充。比如在“对转让自有住房并拟在现住房转让1年内按市场价重新购房”时，如何退还个税的问题上，“操作意见”明确“纳税人重新购房后，凭房地产权证及购房发票等资料，一次性向收取纳税保证金的受理部门申请退还全部或部分纳税保证金。具体办法另行制定。”

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