个税征收不影响二手房现价
该政策的实施日期为2006年8月1日，也就是说现在距离政策实施也就四天左右的时间，那么，为了减少交易成本，增加房产出售收益，二手房市场必然又会出现5月底营业税实施前那样的集中过户现象。不过二手房的交易价格在短期交易量下降时间段并不会出现明显的变化。” 26日， “链家地产”市场总监金育松在接受采访时作了上述表示。就在当日，国家税务总局下发的《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(以下简称《通知》)，让二手房市场上一度传闻的个人所得税征收问题有了一个明确的答案。 该政策的出台无疑又为房产市场增添了一个变数。面对该变数，二手房市场又将会出现哪些变化？“链家地产”市场总监金育松认为，从市场角度来说，主要会出现以下几点：首先，《通知》规定：“个人转让住房应缴纳的个人所得税，应与转让环节应缴纳的营业税、契税、土地增值税等税收一并征收”，这就意味着此次个税的征收将会是一个“强制性”的征收方式；其次，个人所得税的实施在一定程度上会增加房产交易双方的交易成本，交易成本的增加，会降低房产交易双方的交易意愿。 因此，金育松认为，8月1日政策实施后，二手房源的供给和需求客户均会出现一定幅度的下降，从而会导致交易量在短期内的下降。不过，交易量的下降主要是那些涉及个税的房产，这就决定了房产的交易价格在短期交易量下降时间段并不会出现明显的变化。但是随着二手房交易量的回升，由于税费转嫁的原因会使得二手房的价格出现一定的上涨。 此次《通知》的合理费用指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用，在一定程度上表明政策的制定也更加科学。 “国六条”中，强调要“进一步发挥税收、信贷、土地政策的调节作用，”尤其是要“完善住房转让环节税收政策”。财政部科研所税收研究室主任孙刚认为，我国房价持续攀升的一个原因是房地产的投机行为难以抑制，而房地产的投机必须借助“二手房”市场才能实现。而在二手房交易中，谈及征收个税和营业税对抑制投机的作用哪个更大时，孙刚说：“个税对投机行为的抑制作用要好于营业税。一是营业税的时间期限削弱了其调节力度，一旦熬过年限，营业税或者无能为力，或者大打折扣。而征收个税则不存在期限的空子，无论何时转让，都可以发挥其调节作用。二是营业税最终会靠提升房价，将税负转嫁到买者身上。而个税的征收是不易转嫁的税种，不会影响房价，能够切实调节卖房者的收益。” 记者在采访时发现，不少业内人士认为，此项政策的颁布，对二手房的交易有着重大影响。以前地方政府在这方面的税收管理不是很严，有的只需要缴纳契税即可办理二手房转让手续。现在国税总局明确规定，从源头上把控二手房转让过程中的税收征收问题，这是一个狠招。国税总局此文件出台后，交易过程中的成本会大量上升。按照我国的税法，销售不动产的营业税税率是5%，城建税和教育费附加是营业税税额的3%和7%，个人所得税税率是20%，土地增值税按照四级超率累进税率计算，税率为增值额的30%至60%，还有印花税和契税等。 由此看来，以后买卖二手房，一定要先提前做好相关的税收筹划
央行加息对自住型供楼者影响不大
继营业税、个税政策落地后，央行日前又宣布加息，此外还决定商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍。 房地产业内人士认为，此次加息对自住型供楼者影响不大，但对房产投资者心理预期将产生较大影响，利于挤压投资需求。与业内人士观点形成鲜明对比的是，有近五成的被调查者表示自己的购房计划将会受到影响，同时，八成的被调查者认为加息难抑房价的进一步上涨。 自住型供楼者支出增加不大 “虽然利率的上调会增加购房者的购房成本，5年期以上房贷基准利率0.45%的上调幅度虽然较大，但是下限扩大到0.85倍后，并不会明显增加房贷消费者的成本支出。”北京房产中介“链家地产”市场总监金育松接受记者采访时说。 金育松举例说，以贷款50万元期限20年为例，如果按照基准利率0.85倍执行优惠利率计算，调整前月还款为3510.7元，调整后每月还款数额为3528.7元，仅多还款18元；但若执行基准利率，每月多还款额则增加相对较大，为133元。 北京中原地产三级市场部副总经理宫萍认为，此次加息对于自住消费者影响并不大，但其下限管理由0.9倍扩大为0.85倍，给投资者发出明确的信号，日后加息对自住与投资之间的利率差将会越来越大，符合国家扶持自住、抑制投资的政策导向。 宫萍指出，央行加息的目的是为了进一步抑制投资需求。在采取手段上对自住和投资执行差异化策略，加重对投资的抑制，有利于进一步挤压出部分投资需求。 金育松也赞同这一观点。他说，由于此次加息中“商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍”这一规定，投资型购房者还款额会相应变大。仍以50万元20年期贷款为例，投资型购房者每月比自住型购房者最多多还款近300元。 金育松同时指出，利率再度上调的预期将会更大程度影响以投资房产为目的的房贷消费者的购房心理，但值得注意的是，从2006年1月1日起，各家商业银行对待房贷消费者，在浮动利率上都执行的是优惠利率。此次加息后虽然利率上下限幅度拉大，但银行是否会区别对待房贷消费者，仍需拭目以待。 八成被调查者看涨房价 尽管业内人士认为此次加息对自住消费者影响不大，但网络对23535人参加投票的网上调查显示，49.96%的被调查者表示自己的购房计划会受贷款利率提高的影响；79.95%的被调查者认为利率调整影响最大的是普通购房人；对于本次加息能否抑制房价的上涨，81.13%的被调查者认为央行加息并不能抑制房价飞涨；另有46.77%的被调查者认为此次加息预示着新一轮宏观调控的开始。 对此，北京伟嘉安捷投资担保有限公司总经理康胜说，此次加息的主要目的是为了进一步加大宏观调控的整体力度，抑制房地产投机行为。但此次加息有一大特点，就是在通过加息进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间。商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。 楼市观望情绪可能加剧 就在各方热议加息可能给房地产市场带来影响的同时，加息能否使得楼市观望气氛再次加剧也成了市场各方关注的焦点。 康胜告诉记者，对于房地产交易市场来说，利率的提高可能会带来两方面的影响：一方面，利率上调可能会增加那些有多套房产贷款者的还款压力，从而迫使其将手中的房产出售，这将增加市场供给；另一方面，银行加息又会使一部分人打消买房的念头，转而进行观望，从而抑制房产的需求。“具体到本次加息可能给供给和需求带来的影响还有待进一步观察。”康胜说。 对于这一问题，宫萍认为，从目前市场来看，营业税征收期限的延长、房地产个税新政都给二手房市场带来了较大影响，买卖双方为增加税费的支付问题而陷入博弈状态，观望氛围较浓。她指出，博弈的结果往往是卖方将税费成本转嫁给买方承担，现在央行再次加息，整体来看，买方的负担是很重的。因此，此次加息势必会再次加重观望情绪。
2006中国楼市八大惊天预言 预言家们都疯了吗？
调控细节新意少房价仍会涨 范剑平 预言人：范剑平(国家信息中心经济预测部主任) 影响力：★★★ 谮言可能性：20% 预言故事：国家信息中心经济预测部主任范剑平日前表示，今年出台的调控细则内容不是很新鲜，最大的特点是给各地政府的调控责任予以了量化，比如在住房结构、土地供应方面的两个70%的要求，对土地闲置的处理也明确要求。此次细则的出台消除了市场的怀疑态度。2004年以来房地产市场的调控效果并不大，一些开发商也是一副不怕调控的态势，老百姓在观望中央政府的调控决心。从内容上看，细则是对各地调控经验的总结，可以引导消费者的理性消费。我国人多地少，90平方米已经使一个三口之家的居住水平达到了中等发达国家水平。限比重、限面积、限价格的“三限房”措施很像是给房地产企业下的定单，从产品规格、产品价格到产品数量一应俱全。这样的住房是否真正切合市场需求，还需要更科学的论证。 范剑平认为房价还将继续上涨，任何一个调控措施都不可能解决所有的问题，在世界货币流动性过大的情况下，房价上涨已成世界普遍现象，同时在人民币升值等背景下，细则对房价很难控制。 《地产SHOW》评：任何一个调控措施都不可能解决所有的问题，国家仍然会出台很多调控政策，对身患疾病的房地产业进行治疗。至于房价是涨还是跌，不是国家哪个部门说了算，也不是专家说了算，只有市场说了算。
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