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| 财经日报 法规完善房产交易环节 物业税进入预热期 |
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土地交易环节的税负近来被明确。建设部、财政部和国税总局最近接连发布的新规，对土地增值税、土地使用税的征收做出了严格规定，各地财税部门目前正抓紧出台有关城镇土地使用税税额幅度调整方案，并将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围。同时，房地产估价业规范出台，各地逐步开始清查房地产估价机构，以确保房地产交易环节的合理性、公正性。
显然，国家将通过法律法规完善房地产交易环节和持有环节的征税体系，而这为业界关注度极高的物业税开征提前预热，并打下基础。
“在上世纪七八十年代，国家就对私房征收使用费，一套200平方米的房子大约要征收8分钱/月的使用费。这表明土地使用税是一个原本就存在的税种，目前新规的出台主要是严格了土地使用税的缴纳。”上海方方房产工作室主任胡宗亘分析认为。
有关部门将外商投资企业和外国企业纳入城镇土地使用税的征税范围，并将从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展项目用地的减免税。这就意味着，今后一些之前不用缴纳土地使用税的单位也要因为持有土地而缴纳费用，而以前外资企业和一些国家级工业园区都不用缴纳土地使用税。
不管最终以一种怎样的方式缴纳土地使用税，最终都需要因为持有土地而缴纳费用。这显然是打破了外资与内资企业的界线。上车都要买票。但是，外资和国家级园区目前还没有具体征收细则出台，可能根据园区经营公司与外资企业的协商结果来缴纳。
“之前明确的土地增值税是交易之后一次性发生的，但‘土地使用税’则是只要持有出租房产并获得稳定收入，就要持续交税。这可以被看做是目前房地产税种中唯一的‘保有税’。”上海张江高科技园区开发股份有限公司副总经理顾学励分析。
业内人士认为，土地增值税和土地使用税最终都是针对持有房地资源的运营商，也就是说，如果经过一次性转让，开发机构需要缴纳土地增值税；如果开发机构自己持有土地，则需要缴纳土地使用税。而对于园区来说，如果土地在土地储备机构名义下，就不用缴纳土地使用税，但是一旦开发企业拿到了项目用地，就要开始征收土地使用税。加强对这一税种的管理，有利于国家节约资源，“因为下一步，一定是发达地区的土地使用税高出欠发达地区；大面积的土地使用税高于小面积土地。”业内人士称。
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