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宏观调控一周年 人物专访：新鸿嘉副总 袁继峰

一、您认为宏观调控一年来的效果如何？

    事实上宏观调控从2004年上半年开始至今已达两年，总体而言，宏观调控只是在一定程度上平稳了房地产业的发展速度，但并未能从根本上扭转局面。比如：尽管上海等少数地区由于之前房价涨速过快透支了消费力，进而导致2005年房价稍有回落之外，全国绝大部分大中城市房价依然上升较快，北京、广州、深圳三地由于前3-4年处于价格维持甚至回落状态，所以2005年反而迎来了房价上升周期、出现快速上涨的态势；此外，上海2006年初以来又出现了房价回升的势头。种种现象表明，宏观调控尚未能有效地改变产业发展现状。

二、您对宏观调控一年来最深刻的感受是什么？

    我对宏观调控最深感受是：不同主体间的利益磨擦导致了宏观调控政策难以落到实处。简析如下：

    1、金融政策：央行提升存款准备金与超额准备金率、存/贷款基准利率，要求提高第二套住房的首付款比例与贷款利率，旨在压缩投资规模、抑制投资（机）性购房需求；而各地商业银行并未收缩银根，相反由于同业竞争激烈，基本没有商业银行敢于提高住房信贷投放条件，购房者（包括购置二套及以上住房者）依旧能够轻松获得贷款。

    2、土地政策：国土资源部要求各地严格控制土地供应量，禁止别墅用地出让；但地方政府出于筹集地方建设资金的需要，实际按照财政资金平衡要求来制订土地出让计划。比如，苏州市区2005年初根据国家宏观调控政策制订了全年出让商品房开发土地280公顷的计划，但实际全年供地824公顷，其中低密度住宅用地占到了25%。

    3、财政政策：国务院转发建设部等七部委要求，对二手房交易征收营业税与所得税，旨在打压炒房、抑制房价过快增长；而实际上完全落实这一要求的地区较少，南京等地在对二手房交易开征所得税后一个月发现对购房需求影响很大，便立即停止征收。

要想消除上述主体间的利益磨擦难度无疑很大。

三、您觉得理顺房地产市场的关键是什么？

    由于房屋是人们安身立命的场所，所以房屋的购置或是分配往往超出一般经济生活范畴，转而上升为社会公平的道德范畴，近来甚嚣尘上的“富人区、穷人区”争论就是这种社会焦虑的体现。而作为一个有近9亿农村人口、处在经济转型与推进城市化进程中的国家，贫富差异日益扩大的情况在较长时期内是无法避免的，房价被拉高后必将会使得一部分人没有能力购房，进而引发社会矛盾。所以政府合理配置公共基础设施、妥善规划建设与分配廉租房将成为解决贫富分化问题、推动房地产业健康发展、营造和谐社会的关键。
 
四、您认为下一阶段宏观调控的方向是怎么样的？

    如在今后一段时间内房价涨速仍然过快，则可能会采取财政政策进行针对性的调控，比如严格对房产交易与持有环节征税，以有效抑制投资（机）性购房需求，从而减缓房价上涨速度。

五、新一轮的宏观调控正在酝酿，您觉得对苏州楼市有多大影响？您对2006年苏州楼市的发展空间如何看待，尤其是比较敏感的房价？

    苏州产业经济发展势头强劲、城市基础设施配套完善、高素质就业人口增长稳定，这些都对房地产的发展起到了有力的支撑，加之房地产市场发展原本就较为规范，所以我认为苏州房地产市场可以稳定发展。由于新规划的倾斜，园区、相城区在今后将得到更多发展机会，而新区楼市的整体规模与发展速度将会有所放缓。

    至于房价，从新鸿嘉对市区各区域的持续调查分析来看，2006年4月的各区域房价与去年同期相比基本持平，其中：新区上涨6%，主城区、园区、相城区持平，吴中区则下降9%。房价稳定主要有两方面原因，一是土地供应较为充沛，商品房潜在供应量大，制约了房价上涨；二是城市外扩，近郊楼盘开发量大，其土地成本较低使得房屋售价也较低，进而拉低了区域房价的平均值。

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