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杨肇锋：苏州目前市场上最需要120㎡左右产品

国六条对苏州的影响

    1、住房不足5年转手交易，全额营业税5.55%，造成部分业主改售为租，市场行情会降价，但限于区域供应量大而人气不足的地区为多。再者，租房增加的同时，租金会下跌，尤其是同质性高的房屋。但对于急于脱手的业主，仍会抛售。新买的，因为各种原因必须脱手，不会为省5.55%营业税，反而负担5年的贷款利息（一年6%×5年=30%的利息），两害相权取其轻。对于自住的，而非炒房，非营业的，也一并列入惩罚行列，似乎处罚过重。

    2、90㎡以上住宅首付不得低于30%，抑制了90㎡以下的人的住房改善意愿，未来会形成两极化市场，90㎡以下的占70%，90㎡以上的占30%，人为的调节成三七开，30%的部分需求的人，随着经济的成长，人数越来越多，而供给量却被限制，岂非奇货可居，帮这些房子涨价，因此，届时势必再行调整。

    3、90㎡作为一个税收优惠标准，可能比作为供应量的标准更有操作性。90㎡以下的住宅优惠税率，90-120㎡的一种税率，120-150㎡的一种税率，150-200㎡的一种税率，用税来调节供需，用税来调节地租，灌输群众有赚钱就交税，多赚钱多交税的观念，比较公平，比较容易操作。

    4、营业税、土增税和房屋个人所得税，三者有重复课税之嫌，如果认真落实，税费太重，理想的作法，三者合并为房屋所得税。有所得就交税，高所得高交税，也是解决贫富不均的办法之一，不一定要限制富人的需求。

苏州出台地方细则的预测

    1、70%比例不会照深圳的模式要求每一项目达成70%的规定，应该在北京与上海可能选择的模式中取长补短。上海方面希望业界把政策理解为总量控制，而非对单一项目的控制，而北京市建委，正在拟定中的有关70%比例的细则，很可能将这一数量放大到全年的所有住宅项目中统一把握，而并不会要求每个项目都严格按照上述规定规划设计。

    2、苏州对于房产交易的税费执行度，一向在全国的前列，当上海正讨论要不要动用20%的个税时，苏州早在2002年就开始执行，而且营业税、土增税及所得税每项税种都已执行，这也就发挥了平稳了房地产市场的功能。应该说，苏州市场的涨跌反应，是在调控中表现较为正常的，不能因为北京或少数其他城市的反常，反而让苏州来吃药。因地、因时制宜，只要能达到中央的目标，殊途同归。因为各地的经济发展，国民收入水平，供需结构，国民需求的情况不一致，必须对症下药，而不能用万金油来治所有的病才对。

    3、如果严格照中央的要求，70%的供应量，90㎡以下供应势必充斥市场，而证诸实际，目前市场上最需要的是120㎡左右产品，会造成另外一种不平衡。90㎡住宅供给大增的同时，需求量却未大增，可能会造成一段时期的消化不畅，开发商会面临滞销及资金的压力。

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