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开发投资意愿回升 房价涨幅或将回落

　　最新发布的REICO报告显示，宏观政策没有理由进一步限制房地产市场的供给总量，因为在固定资产投资增速持续走高的同时，房地产开发投资增长依然徘徊在近年最低水平。促进房地产业健康稳定发展，将成政策的主要方向。

　　5月18日，REICO工作室发布报告指出，2006年一季度，市场总体呈现稳步发展的局面。房地产市场建设总量增幅增加，持币观望态势有所改善，房价涨幅有回落迹象。上半年2季度房屋销售价格将继续保持高位增长，但涨幅回落的可能性较大。

　　报告主要撰写人之一、国家发改委投资所刘琳博士认为，REICO报告之所以得出一季度市场稳步发展的结论，基于以下5个判断。

　　一、房地产开发意愿有所回升

　　2006年一季度，代表当期房地产开发活动的一系列指标都出现了加速增长。比如：完成开发土地面积、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积等一系列指标都出现了加速增长。 另外，国房体系指数也出现了上升。2月份的国房景气指数比去年上升了0.87点，国房景气指数的持续上升显示了一季度房地产开发景气的回升。房地产开发幅度的增长上升与银行的支持力度（查看地图）提高有一定的关系。一季度国内贷款幅度大幅度上升，国内贷款增幅上升，显示了银行方面对房地产开发的力度有所提高。

　　2006年一季度，房地产开发投资2792.68亿元，同比增长20.2%，增幅比去年同期减少6.5个百分点，比同期固定资产投资增幅低9.6个百分点，但比去年4季度增加8.1个百分点。房地产开发活动增长上升与银行支持力度提高有密切关系。2006年1-3月国内贷款大量增加，同比增幅达到48.5%，增加了36.4个百分点。国内贷款增长幅度的上升显示了银行方面对房地产开发的支持力度有所提高。

　　二、持币观望态度有所改善

　　全国范围内，代表增量市场预售水平的定金及预收款的降幅逐月有所减少。1～3月的商品房面积比1~2月增加了3～4个百分点。主要城市的商品房交易量2006年一季度都有所增长。

　　2006年一季度，房地产增量市场持币观望态势有改善迹象。销售面积增幅逐月增加。1-3月，全国房地产开发投资资金来源中，定金及预收款同比减少16.8%，降幅比1-2月份减少7.7个百分点。2006年一季度各月，商品房销售面积增幅逐步增加。1-2月商品房销售面积为5343.89万平方米，同比增长7.8%；1-3月商品房销售面积同比增长10.2%，比1-2月增加2.4个百分点。

　　此外，2006年以来，主要城市的二手房交易量也有所上升。例如，2006年一季度，深圳市二手房交易面积为231.66万平方米，比上年同期增长35.32%；1-2月北京市存量住房交易9558套，比上年同期增长16%；1月广州市二手房交易量为91.54万平方米，同比增长7.58%。三、房屋销售价格同比涨幅有回落迹象

　　全国范围内，房屋销售价格的同比指数逐步回落。其中各种主要类型物业的销售价格都是继续回落的。从环比指数来看，2006年一季度环比涨幅比2004年一季度有所上升，但是如果从月度的环比指数来看，房屋销售价格是在2006年1月份达到最高。2月份和3月份都是逐步回落的。从二手住宅价格的环比销售涨幅来看，一月份达到最高，2月份和3月份逐步回落。

　　房屋销售价格同比涨幅逐步回落，其中各种主要类型物业的销售价格同比涨幅均继续回落。2006年一季度，房屋销售价格同比上涨5.5%，涨幅比上季度低1个百分点，比去年同季低4.3个百分点。其中，1-3月各月房屋销售价格指数也逐月回落，分别为105.5、105.5、105.4。

　　四、市场区域性变化明显

　　2006年一季度，长三角地区房地产市场供给增长有所增加，需求增长未明显恢复。而东北地区、北部沿海地区、大西北地区的房地产市场供给增长和需求增长有所增加。珠三角地区，房价在高位增长，但是涨幅有回落的迹象。环渤海地区，主要的城市房价加速上涨的比较多。

　　2005年，在不断出台的宏观调控措施下，长三角地区房地产市场全面回落；而同时其他区域房地产市场的变化特征各不相同。2006年一季度，长三角地区房地产市场供给增长有所增加，需求增长未明显恢复；而东北地区、北部沿海地区、大西北地区的房地产市场供给增长和需求增长均有所增加；长江中游地区房地产市场的需求增长增加而供给增长下降；黄河中游地区和大西南地区房地产市场的供给增长增加而需求增长放缓。

　　五、当前商品房空置水平没有明显上升

　　随着商品住宅建设总量的增加，商品住宅的空置面积理应有所增加。2005年商品住宅空置面积总量虽在增长，但商品住宅空置水平并没有明显上升。

　　2005年，商品住宅空置面积为8319.08万平方米，同比增长12.4%，这种增长是在2004年商品住宅空置面积基数较低情况下的增长。从近年商品住宅建设总量与其空置面积的增长情况来看，商品住宅空置面积增长最慢。1998-2005年，商品住宅施工面积平均年增长19.75%，新开工面积平均年增长18.57%，竣工面积平均年增长16.21%，空置面积平均年增长仅有4.95%。

　　商品住宅空置面积占其建设总量的比例近年呈逐步下降态势。1998-2005年，商品住宅空置面积占商品住宅施工面积的比例从17%下降到6.5%，商品住宅空置面积占商品住宅竣工面积的比例从43.5%下降到20.8%，商品住宅空置面积占商品住宅新开工面积的比例从37%下降到15.4%。

    预测：2季度房价将继续保持高位增长

　　基于一季度开创了稳步发展的局面，报告认为，综合房地产目前市场供给和需求状况分析，上半年2季度房屋销售价格继续保持高位增长，但受到新近出台的政策影响，涨幅回落的可能性较大。

　　2006年4月，针对宏观经济中出现的投资增长过快、信贷发放过多等问题，央行和国家发改委等部门出台了新政策。部分经济学家认为，宏观调控习惯从抑制投资入手来为经济过热“降温”，这些政策的出台意味着新一轮宏观调控的开始，针对投资过热的政策还会陆续出台。其中，加息政策不仅抑制投资，更有抑制需求的作用。贷款利率的提高幅度较小，短时间内对房地产市场不会产生很大的影响，此举实际上是给出了调控需求的信号。

　　不能忽视的是，在固定资产投资增速持续走高的同时，房地产开发投资增长依然徘徊在近年最低水平，因此，从政策层面看，宏观政策没有理由进一步限制房地产市场的供给总量。政策的主要方向仍然是：落实国家调控房地产市场各项措施，稳定住房价格，调整住房供给结构，促进房地产业健康稳定发展。2006年一季度，房地产市场供给指标加速增长，但尤其是完成开发土地面积和商品房新开工面积增幅的增加，加大了近期房地产市场有效供给的增长。2006年一季度，房地产开发投资同比增长20.2%，增幅比同期固定资产投资增幅低9.6个百分点，二者的缺口在2005年的基础上继续扩大，而在1999-2004年期间，房地产开发投资增幅均高于同期固定资产投资增幅。

　　供求矛盾造成北京房价大幅上涨

　　一季度REICO报告还对当前业界关心的两个热点问题进行了分析。其中之一是北京一季度房价大幅上涨。供求矛盾突出，被认为是房价上涨的根本原因。

　　2002年～2005年，北京连续4年完成开发土地面积负增长，购置土地面积在其中两年内负增长，且降幅很大。同时，房地产的需求却越来越旺盛。2001～2004年北京市商品房空置面积的数值一直持续下降。2002～2003年北京市房屋租赁价格曾经有过一个比较大幅度的增长。这些因素综合导致的结果，就是供求矛盾突出。

　　实际上，从2004年开始，北京市房屋销售价格的涨幅就在逐步上升。第四季度涨幅有一个比较大幅度的增加。2005年北京市房屋销售价格一直在高位增长，第四季度的涨幅又有所增加。2006年第一季度的涨幅则保持在比较高位的水平上。从年度的同比数据看，2003年的价格指数是103，2004年是103.7，2005年是106.5。从环比的价格看，北京市的房屋价格在2005年四季度有所回落。2006年一季度有所上升。其中二手住宅的变化略有不同。二手住宅在2005年三季度有一个比较大的上涨。 从月度的数据来看，同比2006年逐步回落。环比的指数，除了二手住宅3月份继续增加，新建住宅和房屋销售价格指数都是逐步回落。
 
 

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