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二手房估价谁说了算？

   苏州万小姐要把位于通湖路上的一套单身公寓挂牌出售，这套单身公寓30多平方米，朝西，已装修好。一家房产中介的销售人员到现场看房后，给出了每平方米6200元的报价，总价超过了22万。而骊特、21世纪、国房等5家房产公司报价在每平方米3800元至5500元之间。据他们的报价，这套30多平方米的单身公寓价差超过了5万元。

    同一套单身公寓为何价差如此吓人？万小姐的这套房子究竟能值多少钱？二手房究竟该如何评估才准确呢？记者进入了调查。
   
【业内自曝】价差为何如此吓人

    昨日，记者暗访了数家中介公司了解到，目前中介公司的业务人员对二手房进行评估时，他们主要考虑两个因素：一是房产所在的地段，二是装修的豪华程度。他们一般根据房产的所在地段的市场价格，给出每平方米的单价，然后算出总价，再根据装修程度适当加价。

    既然标准差不多，为何同一套单身公寓价差会如此之大？就此，福州某房产中介公司的门店店长告诉记者，买家希望花最少的钱买房，而卖家希望卖出最高的价格，因而处于这二者之间的中介公司就比较矛盾，对中介公司而言，一方面希望卖家出价低些，利于成交；另一方面又希望卖得高些，这样收取的中介费也会水涨船高。因而不同的中介公司出于不同的想法会报出有悖于市场价的价格。

    另外，他还提到，目前，中介公司急速扩张，这导致这行业的从业人员素质参差不齐，因而估出的价格能否和市场价相吻合，也因人而异。
   
【部门说法】二手房应如此评估

    二手房的价格到底如何评估？记者从物价部门价格认证中心了解到，目前，二手房的价格评估有一套细致的标准。据介绍，评估二手房主要参考四个主要因素，第一是位置、地段，第二是房屋使用年限与小区管理及配套设施，第三是房屋楼层户型朝向，第四才是房屋内部装修程度等。

    日常生活中，市民可挑选三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似市场实例进行对照，对自己的房屋进行粗略的评估，避免因价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而遭受经济损失。

    以万小姐位于通湖路的单身公寓为例，据国广一叶的置业专家建议，不含楼层、朝向、景观、楼宇位置、装修等附加值因素，这个地段新楼盘单价在每平方米3500元以上；房产年折旧率为2%；每层可加单价2%到5%，如果是位于东南朝向的每层可加单价范围为5%至10%，如果是西南朝向的每层加单价4%至5%，万小姐的所在楼层为10楼，是西南朝向；房屋装修年折旧率为30%，万小姐的房子刚装修好，花去装修费2万元。根据如此算来，万小姐的这套建筑面积为38平方米的单身公寓评估价为20.2万余元。

    特别提醒：慎签“阴阳合同”

    同时，记者了解到，中介机构为促成交易，一般会建议买卖双方签订两份合同以避税，其中一份采用以区域指导价来计算销售价的方法，以此达到少缴税的目的。
   
    对于签订阴阳合同的情况，一位业内人士提醒，这对买卖双方都存在着风险，卖方的风险是，买方很可能以在房管局备案的合同为要挟，在办理完过户手续后，要求卖方降低房屋出售价格。买方的风险是，如果在过户前缴纳了房款，而卖方违约不卖，却只赔付以给房管局签订的合同中标示的价格，买方没有充分证据，将遭受损失。

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