房地产行业很难管理 世界九成九的国家都犯过错 http://www.allfang.com 全房网 日期:2006.6.15 来源：21世纪经济报道 作者： 不要希望政府100%地管好这个产业，这个产业很难管，世界上99%的国家都犯错误了。不能按过去传统的意识形态把民众的期望抬得太高，民众的期望值也要软着陆。政府要多做少说，这样才能把这个事情弄好。 近期调控房地产行业的两个基本指向，其一是，调控一路高涨的房价，其二是，解决中低收入者的住房问题。调整结构、稳定价格也成为本轮调控的核心任务。但房价是否能够调控，如何调控？如何通过政府与市场的共同作用，满足中等收入者的需求？如何快速推进廉租房建设解决低收入阶层的居住难题？ 针对这些问题，加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆、清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵、国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广、中国人民大学教授彦文、北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌、中弘集团总裁王永红、摩根士丹利董事总经理、亚太区首席经济学家谢国忠、北京世纪皓产投资有限公司总经理戴庆，继续接着本报6月12日4、36版的地产调控进行讨论。 投机性需求造成房价高估？ 《21世纪》：就目前的房价而言，您认为是否高估？原因何在？ 王小广：第一，房价是一个相对的概念，房价的变化是相对于个人的购买力和收入增长的变化而言的，它和实际绝对价格的变化不同。绝对价格的变化是上升的。关于实际价格的变化，我的观点跟大部分人不同。法国和美国的房价收入比，也就是相对房价是先升后降的，从10下降到7，再下降到3。买房子不是越早越占便宜，而是可能恰恰相反，随着个人收入的增加和个人支付能力的提高，相对价格的下降可能会导致越晚买房越便宜。 第二，房价上升有自己变化发展的周期，有一定的合理性。但现在的房价上涨是非正常的上涨，这很大程度上是由于投机增长速度过快造成。我认为房地产价格明显被高估了，北京的房价收入比应高于10，这是明显高于正常价格的，主要是投机性需求导致。 第三，我认为应该进行包括住房的生产、销售制度在内的制度建设改革。现在我们都是进行期房交易，管理风险非常大，我认为应该实行现房交易，中国房地产行业目前整体处于管理低水平的状态，却选择了一个高风险的管理方式，这与中国的实际情况是不符合的。另外，应该加强监管的力度。如果房地产销售商说自己的房子已经卖完了，但实际上并没有卖完，这就是制造虚假信息，是欺诈消费者的行为，我们的法律法规应该对这种行为加以界定和规范。还有，消费税、营业税都有待改进。 不要希望政府100%地管好这个产业，这个产业很难管，世界上99%的国家都犯错误了。不能按过去传统的意识形态把民众的期望抬得太高，民众的期望值也要软着陆。政府要多做少说，这样才能把这个事情弄好。 近期调控房地产行业的两个基本指向，其一是，调控一路高涨的房价，其二是，解决中低收入者的住房问题。调整结构、稳定价格也成为本轮调控的核心任务。但房价是否能够调控，如何调控？如何通过政府与市场的共同作用，满足中等收入者的需求？如何快速推进廉租房建设解决低收入阶层的居住难题？ 针对这些问题，加拿大西安大略大学终身教授徐滇庆、清华大学世界与中国经济研究中心主任李稻葵、国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广、中国人民大学教授彦文、北京高盛房地产开发有限公司董事总经理胡斌、中弘集团总裁王永红、摩根士丹利董事总经理、亚太区首席经济学家谢国忠、北京世纪皓产投资有限公司总经理戴庆，继续接着本报6月12日4、36版的地产调控进行讨论。 投机性需求造成房价高估？ 《21世纪》：就目前的房价而言，您认为是否高估？原因何在？ 王小广：第一，房价是一个相对的概念，房价的变化是相对于个人的购买力和收入增长的变化而言的，它和实际绝对价格的变化不同。绝对价格的变化是上升的。关于实际价格的变化，我的观点跟大部分人不同。法国和美国的房价收入比，也就是相对房价是先升后降的，从10下降到7，再下降到3。买房子不是越早越占便宜，而是可能恰恰相反，随着个人收入的增加和个人支付能力的提高，相对价格的下降可能会导致越晚买房越便宜。 第二，房价上升有自己变化发展的周期，有一定的合理性。但现在的房价上涨是非正常的上涨，这很大程度上是由于投机增长速度过快造成。我认为房地产价格明显被高估了，北京的房价收入比应高于10，这是明显高于正常价格的，主要是投机性需求导致。 第三，我认为应该进行包括住房的生产、销售制度在内的制度建设改革。现在我们都是进行期房交易，管理风险非常大，我认为应该实行现房交易，中国房地产行业目前整体处于管理低水平的状态，却选择了一个高风险的管理方式，这与中国的实际情况是不符合的。另外，应该加强监管的力度。如果房地产销售商说自己的房子已经卖完了，但实际上并没有卖完，这就是制造虚假信息，是欺诈消费者的行为，我们的法律法规应该对这种行为加以界定和规范。还有，消费税、营业税都有待改进。
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