中国的二手房的交易才刚刚起步，北京等大城市的房地产交易的容量巨大，蕴含的购买力惊人。个人购房成为商品房消费的主流以来，二手房上市还没有得到充分的发展。因此可以预测，未来3至5年才是北京二手商品房市场发展的春天，但是购买二手房需要考虑哪些因素？需要办什么手续？交易过程中需要注意哪些问题？现将与二手房交易的有关事项汇总成字典，供大家参考，虽然主要是以北京、上海、广州、深圳等大城市的交易市场作为举例，具体到每个城市会有一些差异，但还是有很多具有共性的东西可以参考。

一、如何选择二手房？

第一个词：收支：月供别超过收入的30%

　　很多小两口在买房子的时候首先问单价，其实房子的单价并不是最重要的，而应该看房子的总价。按照银行规定，家庭月收入是7000元时，月供最高不能超过3500元。常规的计算公式是：每月还贷能力＝家庭月收入×３0%。另外，还有个公式可供参考：每月还贷能力＝?穴家庭月收入-家庭月平均支出?雪×８0%。80%是一个大概的系数，购房者可以根据家庭存款等自身的情况进行适当的调整，得出的结果大致就可以用来衡量自己每月用于还贷的能力了。记者在这里建议，小两口尽量选择月供在2000-3000元之间的贷款年限。专家提示，最好选择10-15年的还款年限，因为10-15年的利息率比较适中，不会被收取太多的利息。

　　至于首付多少，这要看小两口现有的积蓄和双方父母所能支援的力度大小，一般家庭能多付就多付，银行的存款利息可比贷款利息低得多。需要提醒的是，假如购买的是毛坯房，还必须预留出一笔可观的装修费用(可以看看本期50版的装修建议)；即使是精装修的房子，入住前也需要准备一笔不小的费用来置办家电、支付各种税费等。这笔预算一定要事先合计，要多打出富余。

第二个词：地段：生活半径控制在5公里

　　买二手房的目的主要是为了离工作单位比较近，特别书都市的上班一族，可以简单地分为"打卡一族"和"不打卡一族"。小两口中只要有一个是属于"打卡一族"，最好不要选择在郊区置业，尽管郊区楼盘较之市区楼盘可能会便宜一些，环境也更好一些，但是毕竟每天的交通时间会更多一些。当然，这也不是绝对的，一些地铁和城铁附近的郊区项目也是可以考虑的。

　　随着北京市城市改造的进一步推进，在选择城区住宅的时候，其实并不一定要遵循老话说的"东富西贵，南贫北贱"的规律。而应该更多地关注离双方工作地点和住家的距离，同时尽可能地与好朋友的住处近一些，如果周边有符合大家休闲娱乐兴趣的场所，就更好了。

　　说到"周边、附近"这样的词，很多人就会问："多远才算附近？"一般而言，以半径为5公里左右为宜。要降低买房后的日常生活成本，保证生活质量，同时保证"时间成本"不宜太大，对于即将购房的人而言，就是在目前收入不变或以后增加幅度不大的情况下，选择日常工作、生活在5公里为半径的生活圈内，这样才能最大限度地节约时间成本和生活成本。

第三个词：社区：生活小店最好离家100米

　　买房到现场是必须的。那么在现场要看些什么呢？如果周边商店林立，生意兴隆，那一定是成熟地段，以后在此地生活很方便。但超市、菜场、面包店、餐馆、洗衣房、五金店等这些店最好离新家100米左右，太远了买东西不方便，太近了又嘈杂。

　　如果周边有化工厂等，那么空气的新鲜程度就可能受到一定影响；有汽车、机动车维修点和高架桥，喜欢安静的小两口最好选靠里点的楼座。如果出门是单行道，那么叫车就不方便，而且骑自行车都得绕道走。还得看附近有没有公园、银行、医院，有老人的家庭最好离医院近一点；有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等，看马路是不是车辆很多。

　　买房时还得问问物业公司是否进入了，如果没有，那何时进入。一般来说，物业公司介入项目越早，买房者受益越大。若在住宅销售阶段物业公司还没有介入，开发商在物业管理方面做出许多不现实、不合理的承诺，如物业费如何低、服务如何多等等，待物业公司一核算，成本根本达不到，承诺化为泡影，购房者就会有吃亏上当的感觉。

　　物业管理是由具备资格的物业管理公司实施的有偿服务，北京地区小区物业管理费标准因住宅等级、服务内容、服务深度而异。物业管理费都含哪些内容、采暖方式是集中还是分户(分户采暖要注意建材的保温隔热，外保温比内保温要好)、小区停车位的收费标准、车位是租是卖等，买房前都应问清楚，以便于估算资金，量力而行。

　　俗话说，物以类聚，人以群分。社区的品质除了开发商提供的各种"硬件"，还得问问小区里业主是"哪个部队的"？了解这些信息不一定要等到入住以后，在决定购买之前可以到新浪房产、焦点房地产和搜房等房地产网站的社区论坛里看看，一来了解社区的业主和准业主的构成，二来听听社区的小道消息(没准可以打探到一些内幕呢)，还可以在这里结交新朋友、认识新邻居。

第四个词：将来：兼顾今后投资收益

　　小两口这次买房很有可能不是"长久之计"，也许因为日后经济条件好了，也许因为从二人世界变为三口之家，也许因为工作地点变动......这套房子可能要转手，可能出租，所以在买这套房子的时候还要兼顾它的投资潜力。甭管是出手还是出租，咱别赔了呀！

　　中介市场资料显示"小户型好租好卖"，并不等于所有的小户型都好租好卖。根据调查，目前最适合开发小户型的地段，主要是让小户型的业主感觉上下班方便的地区。因为年轻的上班一族正处于创业阶段，对公共交通的依赖性比较大，所以距离公共汽车站、地铁站和城市轻轨站近(步行时间在10分钟之内)的小户型项目比较受欢迎

二、困扰二手房交易的4大难题 与漏洞   

　　目前，北京的二手房交易还存在如下四点具体操作上的难题，除非目前各政府机构加以重视解决，否则，繁荣二手房交易市场只是美好的愿望，难以成为现实。

　　难题一　产权的确认方法不明确

　　交易的首要条件是确认产权的归属问题，这似乎很简单，在房地局正式登记的商品房便可以上市买卖。但是，由于历史的原因，目前上市的二手房的产权并不是都是单纯的产权。已购公房与原单位有千丝万缕的联系，原来出售公房需要原单位的盖章同意。虽然后来由于操作的繁琐规定取消，但是，这种难于确认产权归属的问题还是会发生。

　　难题二　交易日的界定

　　在北京二手房具体交易的过程中，最难界定的是"何时把产权过户"的问题。这涉及到交易过程中的每一个机构的配合以及积累的法律案例。在法律意义上，在房地局的登记没有更改之前，原业主可以证明自己是业主，可以在登记更改之前再次出售房产。中介机构负责办理手续，但它不是法律认可机构，不能排除出于商业利益进行欺骗的可能。因此，由于中介办理手续有时间差存在，这个交易过程是存在漏洞的，交易成本也相当高。香港的交易手续办理机构是律师楼，当地产经纪商把交易转到律师事务所后，买卖双方的代表律师会规定一个该物业成交的"交易日"。买方的律师把临时买卖合约在田土厅（土地注册署）登记后，即进入交易程序。在成交日之前，原业主无权将该房屋出售。交易当天，买卖双方在律师见证下签订转让契约，一般在四点前，买方代表律师付清剩余房款（包括银行按揭的债务转移），卖家送达签好的契约，交易完成。如果未能完成（如支票未能于四点前送达），卖家有权没收定金，取消交易。在这个严密的法律程序之下，规定了一个交易日，没有时间差，交易过程没有漏洞。整个程序虽然复杂，但是由于规范和程序化可以批量进行。

　　难题三　法律原则

　　如上所述，北京的二手房交易手续办理机构是中介公司，这就涉及到它的法律地位问题。中介机构撮合买卖双方成交，充其量只是信息提供者和服务性的公司，在法律上没有见证的功能。但是，看一看目前中介公司的工作范围：提供信息、成交服务、签订合同鉴证、办理过户手续、办理银行按揭、领取房产证等，几乎成交过程的每一个环节都要介入。但是又没有真正意义上的法律地位，很多事情缺乏权威的认定会造成交易上的纠纷。

　　难题四　银行按揭

　　既然目前已经有银行接受二手房贷款，应该不存在此难题了吧？事实不是如此，贷款问题是目前导致二手房交易量难于上升的关键。这个问题体现在按揭成数低。二手房申请按揭一般最高只能做到7成15年的按揭，普遍是6成按揭，与一手房对比有明显差距。对购房者而言，首期负担太重，是导致放弃选择二手房的主要原因。

　　解决这些问题当然需要政府部门进一步制定相关的法律依据，不断完善市场秩序。提高市场现存量房的交易量与利用率，由此来刺激一级市场，满足市场需求。

　　以北京目前的状况来看，二级市场的开发完全合理的启动起来还需时日，但是利用现存的条件，中介机构、网上交易等现有方式能够将初步的运作完全展开也是不小的收获。因为一贯以来中介市场的良莠不齐，造成无论是开发商还是消费者都不愿意通过中介市场进行商品房的交易。交易透明度不够，大部分的消费者不清楚整个交易的过程，只能盲从与中介公司的运作，很被动；没有权威部门的指导与认定，可信度不高。去年政府部门对中介机构的全力整治取得了不错的效果，市场反响不错。

三、上海的经验：律师、银行、中介三方谈――二手房购买攻略

目前上海是中国二手房交易最火暴的地区，购买二手房，或居住，或出租与待机转手获利，正在成为沪上居民家庭投资理财的一个主要方向。鉴于此，上海市二手房交易量一路上扬，供求比进一步拉大。据中国银行上海市分行有关数据统计，二手房消费贷款新增额已经连续6、7个月保持上升势头，在上海的部分区域，例如虹口区，二手房的销售金额已经超过了新建楼盘的销售金额。

    但是，像许多事情一样，购买二手房也是"让人欢喜让人忧"，不少购房者在买房过程中有过"吃药"的经历。家住浦东的赵先生即是一例。

    赵先生一直觉得自己是一个很谨慎的人，在买二手房的过程中也注意查清了产权关系，全面了解了房屋的状况、邻里关系，但临到办理手续时，却半路杀出个"程咬金"，原先房屋的承租人说自己有优先购买权。赵先生的老房子已经卖了，新房子又没有买成，一家人成了城市里的"流浪者"。

    那么，购买二手房到底要注意哪些方面的问题呢？近日，记者采访了律师、银行按揭业务办理人员和中介公司的工作人员，让三方的专家开出了一份二手房购买"全攻略"。

第一，买房先须法律咨询

    黄律师认为二手房的购买有5大注意事项：

    1、注意交易主体从事二手房交易的资格是否符合。如卖方是否有房产证，产权是否清晰；还没有拿到产权证的现房不能买卖；若是期房出售则必须由开发商作出担保等。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。只有对交易主体的资格进行审查和判断，获得确认后，交易才可进行。

    2、注意交易房屋的评估价是否正确，真实。在这个环节中存在的风险，就是对房屋评估价偏高或偏低，有些评估价含的水分很多，就容易造成评估价的不真实。有些中介试图低价收入、高价卖出，是导致与房屋市场价值偏离的主因，而这必然将直接影响买卖双方的利益。这里介绍一个简单的估价办法，二手房价格应为周边区域新建商品房市价的2／3左右，过高价格买入者，将存在贬值的风险，反之，平价或低于此价买入者将有利可图。在交易过程中，交易双方应委托信誉良好、具有市房地局颁发的房地产评估资质证书的专业评估机构估价，必要时还可要求出具评估报告，作为实际售价的依据。

    3、二手房质量上的瑕疵。购房者应当在买房时注意检查住宅本身的质量，如是否存在漏水、墙面开裂、下水道堵塞、水压电压不足等情况。相邻关系也十分重要，应当询问一下邻里之间是否存有公用面积纠纷等矛盾。此外，原居住人如果存有过于复杂的社会关系也可能给购房者带来意想不到的麻烦。

    4、签订买卖合同的注意事项。现在还有为数不少的交易者因对交易合同的作用不予重视或不熟悉，导致交易合同双方的权利义务约定不明而引发了争议，甚至发生交易一方利用合同进行诈骗的情况。交易者应该懂得，二手房交易是一项专业性很强且颇为复杂的过程。交易双方在交易前及交易过程中，如自己觉得把握不大，最好是能得到房地产专业人士和律师的指导，也可委托具有良好声誉的、具有相应资质条件的房产中介机构进行交易，从而免去诸多不必要的烦恼和奔波。

    5、其他的一些限定因素。例如：①房产有承租人的，买房应注意到该承租人在同等条件下可优先购买该房屋的权利。②购买后准备用作营业或办公的，应注意房产权证上的房屋用途限定。③在房产证上除了买房者还有其他财产共有人的，应先确认买卖行为是否征得共有人的同意。④要注意二手房是否存在未缴清的公用事业费、物业管理费等其他费用。

第二，了解按揭贷款政策

    徐女士是市中行的工作人员，专职承办房屋按揭贷款。

    据徐女士介绍，目前银行开展个人二手房贷款基本都通过房地产中介合作和个人直接申请两种方式。中行个人二手房贷款的贷款标准为：

    1）贷款金额不得超过房屋评估价格的70％，若实际成交金额低于评估价，则不得超过实际成交金额的7％（即将推出8成二手房贷款业务）。

    2）贷款期限不得超过20年。

    ３）贷款利率按人民银行个人住房抵押贷款利率执行。

    ４）对照《买卖合同》，确认房屋情况及房价是否合理、属实，买卖行为是否确实存在。

    此外，如果买房者房屋急用，也可以让中介公司作担保或专职担保公司作担保，银行待办理好抵押登记，凭两证齐全放款（一般情况下，在贷款批准后放款）。

第三，中介费用明码标价

    在某中介公司工作的李先生认为，市民购买二手房时，如果委托中介公司办理，一定要认清中介公司是否具有中介资格，收费是否明码标价。规范经营的中介服务机构应会在经营场所或缴费用地点的醒目位置公布其收费项目、服务内容、收费标准等事项，服务人员在接受当事人委托时，也会主动介绍有关中介服务的价格及服务内容。

    那么，购买二手房究竟要承担哪些费用呢？以下以上海为例说明：

    卖方应付费用：

    一、交易手续费：自2004年3月1日起，交易手续费由原来按套收取改为按每平方米计算，即每平方米5元，卖方承担50％的费用。

    二、合同印花税：按照房屋实际成交金额的0.05％缴纳，卖方承担50％。

    三、契税：按照房屋实际成交金额的0.75％计算，可由买卖双方约定由一方承担。在实际操作过程中一般由买方承担，但不排除卖方承担的可能性。

    四、中介费：按照房屋实际成交金额的0.5―2.5％计收，卖方一般支付2.5％。

    五、过户手续费：每套50元。

    买方应付费用：

    一、与卖方相同，需交付交易手续费、合同印花税，契税，以及中介费―――按照房屋实际成交金额的0.5―2.5％计收，买方一般支付1％，过户手续费―――每套50元。。

    二、权证印花税：每本5元。

    三、登记费：如果房屋属于个人产权，每件收费100元；如果房屋属于其他产权，每件收费200元。

    四、维修基金：根据所购房屋的实际情况计算。

    五、其他相关费用：如果牵扯到房屋评估、咨询等，还要收取评估费、咨询费等，根据具体情况确定收费标准。

 四、如何了解房屋的产权状况呢？

既然二手房的产权非常重要，那么如何查询二手房产权方式及程序呢？

购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。产权证书是指"房屋所有权证"和"土地使用权证"。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：

1．房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

2．档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；

3．登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4．成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明"部分成交价"，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；

5．其他内容，如房屋平面图等。

第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

     最后，购房人购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5 年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。　　

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

五、如何选择中介和保证顺利购买二手房？

随着二手房市场日趋火爆，如何购买二手房，成为消费者关心的问题。二手房交易程序复杂，中介商数目繁多，鱼龙混杂，那么，我们该如何通过中介公司顺利购买二手房？

　　首先，选择资质良好的中介商。所委托的房地产中介机构的营业执照应具有经纪业务范围。

以深圳为例，自2004年7月1日起，购房者委托的机构应具备由深圳市国土资源和房产管理局发放的《深圳市房地产经纪机构备案证书》。

    与此同时，所委托的房地产经纪从业人员应持有房地产经纪人执业证或房地产交易员上岗证。另外，我们应从多方面获取的信息整体判断中介商的资质。

　　其次，认定房屋质量和布局的好坏。所购房屋是否具有合法转让的房地产证等权属证明，物业的产权状态，是否抵押、查封等。

    由于入市二手市场的房屋多数是很久以前设计建造的，所以我们一定要关心一下它的质量和户型等。

    在看房的时候，一定要关注房间的转角等关键部位有没有裂缝以及跑、冒、滴、漏，同时应关注户型是不是合理。

    看完房之后，一定不要忘记打听一下该小区内房屋质量问题多不多，主要焦点在哪方面。

　　第三，了解小区人文环境和配套设施情况。

    对于二手楼，无论是买来自住还是投资，小区的人文环境和配套设施非常重要。

    因此，在看房之前，不妨通过向邻近的亲戚朋友打听一下该小区的人文环境，同时在看房时实地考察一下配套设施情况，这是非常必要的。

　　第四，了解小区物业管理水平及收费情况。

    近年来，物业管理方面的投诉越来越多。因此，在购买二手楼的时候一定要关注一下该小区的物业管理情况，诸如物业管理有没有达到起码的水平、物业管理的收费情况、以前小区都发生过哪些物业管理方面的问题等等。

　　第五，选择好付款方式。

    对于购买二手楼的业主，尤其是目前经济并不是太宽裕的业主，一定要关注一下付款方式的问题。

    目前的房地产抵押贷款利率并不是很高，一旦选错了付款方式，以后的麻烦事可能会特别多，而且会直接影响你的供楼信心。也就是说，在选择付款方式时，一定要给自己留有余地，预先考虑一下以后的支出或投资额。

　　第六，签订合同的问题。

    在签合同之前，购房者要对具体的合同条款进行仔细阅读，保障自己的权益。仔细阅读合同交易佣金的收取数额、比例及支付时间，应交纳的各项税费、延伸服务项目及收费标准等。

六、二手房买方在办理过户手续时，应带齐什么资料？

一般规定，应带齐如下资料：

    个人―――身份证原件及复印件。

    公司―――公司营业执照原件，复印件则必须加盖工商局印章，法定代表人      证明书原件及法定代表人身份证原件及复印件。

      如公司法人授权办理，则需法人授权委托书原件，以及受托人身份证明原件及复印件。

　　1、卖方在办理过户手续时，应带齐如下资料：

个人―――个人及配偶、共有人身份证原件和复印件；

          个人婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证的原件及复印件；

          共有人同意出售房地产的合法文件或委托书；《房地产权证》复印件。

公司―――公司营业执照原件及复印件，复印件需加盖工商局印章；

          法定代表人证明书原件；法定代表人身份证原件及复印件；

          公司章程复印件；公司董事会或上级部门同意出售的合法文件。

　　2、买方在办理按揭贷款时，需提供如下文件和资料：

       个人及配偶、共有人的身份证明原件及复印件；

       婚姻状况证明，如已婚、未婚、离婚证复印件；

       户口簿复印件；工作单位收入证明原件；购房发票原件及复印件；

      《评估报告》原件；

       买卖双方所在按揭银行的存折复印件；

       原业主《房地产权证》复印件。

　　3、其他相关证明：

   1．凡是个人委托他人代理的，无论买或卖，都必须提供经过公证机关公证的《委托书》；

   2．如是法人委托的，需提供法人授权委托书原件和受托人身份证明复印件；

   3．如是以按揭方式付款的，无论买或卖，如有共有人或配偶，均应亲临签字并出具相关证明文件；

   4．无论买方或卖方，其所提供的复印件资料均需提供原件并经过公证处、银行、房地局核对。

　　办理过户手续和按揭贷款时，买卖双方应按规定向房产中介公司交纳一定数额的佣金，除此以外，还有一些税费，如过户公证费、契税、印花税、评估费、保险费等。

七、关于购房退税问题：一年内买房卖房只退个税 ，买卖二手房要交哪些税 ？

 　　随着二手房交易市场的红火，到地税局办理退税、缴税的纳税人越来越多。但据市地税局纳税人服务中心有关负责人介绍，不少市民对个人销售住房究竟要缴纳什么税，如何计算非常茫然。

　　以广州为例，家住增城的李小姐刚买了房，近日从本报看到地税部门发布的《一年内买房卖房可获退个税》的消息后，想到自己今年先卖房再买房，且卖房时也缴了税，便到增城市地税局纳税人服务中心咨询"如何办理退税"。李小姐从一大堆资料中找出一张契税完税凭证，但被税务人员告知契税不能退，李小姐一脸茫然："这税还分这么多种类吗？"

　　据广州市地税局有关负责人介绍，个人销售房屋涉及到地税局主管的税种有：营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税及土地增值税。具体为：个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅销售，按销售价减去购入原价后的余额为营业额计算缴纳营业税，并按应交营业税额附征城市维护建设费、教育费附加；个人销售自用达五年以上并且是唯一的家庭生活用房者，经地方税务机关核实，其所得暂免征个人所得税；个人销售自用年限不足五年且有增值额的房产，按售房收入全额依1.3%的征收率计征个人所得税；个人销售自有房产无增值额的，当事人必须出具房产原值凭证、买卖合同、过户及其他有效证明等，经主管地方税务机关核准不征个人所得税；对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。

　　地税局有关人士强调，"一年内买房卖房可获退的只有个人所得税，具体指按售房收入全额依1.3%的税率计征缴纳个人所得税。"

案例 分析

　　李小姐销售自用半年的住房，销售价为25万元，购入价为20万元，依照规定，应按销售价减去购入原价后的余额即5万元为营业额计算缴纳营业税；同时销售的住房有增值额，则应按售房收入全额依1.3%的征收率计征个人所得税。李小姐应缴税款具体如下：1、营业税：50000×5％＝2500元；2、城市维护建设费：2500×7％＝175元；3、教育费附加：2500×3％＝75元；4、个人所得税：250000×1.3％＝3250元。