今年楼价究竟是涨12%还是降1.6%？

    ——2007年广州市商品住宅价格预测

    今年即使不涨不跌，年度均价维持在年初的水平，那全年的均价也要比去年年度均价高13.84%。也就是说如果按年度均价预测增加12%，即年度均价为7073元/平方米，这一均价实际比去年12月的7189元/平方米要低1.6%。

    广州发改委等部门撰写的2006-2007年广州经济社会白皮书预测：2007年广州房价上涨的压力仍较大。主要原因有三：一是受2006年宏观调控政策影响，造成大户型产品“稀缺”，导致大户型商品房“奇货可居”；二是大量小户型住房建成并推向市场要有一定时间；三是对过去已审批但未取得施工许可证的项目进行重新审查，在一定程度上影响了2007年商品住宅的后续供应。广州市各中介机构近期也都有对2007年楼价走势作出预测，中原地产认为今年存在降价的可能，经纬认为今年楼价涨幅15%-18%；而在这些预测中比较系统和全面的是合富辉煌市场研究部作的2007年楼市预测：上半年成交量将继续萎缩，下半年如果能出现如双限双竞项目或中小户型项目增量供应市场，成交量有可能回升；2007年上半年楼价将保持惯性上升的走势；下半年受政策、成交量及产品供应结构的影响，升幅放缓，预计2007年广州市住宅价格的合理涨幅为12％左右。

    （一）

    为什么对广州楼价的预测会出现截然不同、差距颇大的预测结果呢？主要有以下三个原因：

    一是标准不同，按年度均价比较和月度均价比较，是大不相同的。比如按2006年一手十区全年住宅成交均价为6315元/平方米（也有报道为6373元/平方米），而2006年一手十区12月住宅成交均价为7189元/平方米，这两者之间本身就相差13.84%，也就是说今年即使不涨不跌，年度均价维持在年初的水平，那全年的均价也要比去年年度均价高13.84%。也就是说如果按年度均价增加12%，即年度均价为7073元/平方米，这一均价比去年12月的7189元/平方米要低1.6%；而如果按月度均价增加12%，由7189元/平方米增加到8052元/平方米，两者的均价为7620元/平方米，比去年均价6315元 /平方米要高出20%。因此，对楼价的预测最好能说明是按年度均价还是按月度均价为基数，否则就无法作出准确地判断。还有就是年度均价固然比较可以表达较长时段的平均价格的状态，但却与月度均价之间不具可比性，而且偏离值有时也很大，比如2006年年度均价与12月月度均价就相差13.84%。最好能在分析和研究中引入移动年度均价的概念，即2006年均价是该年度1月-12月期间的均价，而2007年1月的移动年度均价是指2006年2月-2007年1月期间的均价，并以此类推，这样每个月份的移动年度均价就可以与上年度的均价作比较，并从中观察其变化和趋向。

    再就是目前对楼市的预测的方法不统一也不科学。其实，以目前的方法和手段对楼价走势是无法准确预测的。因为影响房地产的因素很多，使楼价上升的因素并不只是因为供求或成本的变化。人们一般只看到表面的市场的因素，如供求和成本等直接因素的变化，而对政策影响却难以观测和预见。比如，对房地产影响最大的三方面的政策就有：土地政策、金融政策和税收政策；而金融政策又包括提高银行准备金率、控制房贷规模、提高按揭门槛和加息等具体措施，即使是加息的次数和加幅对房价的影响都是十分不同的：加一次和加三次、每次加0.27%和每次加0.5%对房价影响也都是大不相同的。要想精准明确地作出预测和判断，几乎是不可能的事情。

    还有就是影响楼价的一个主要因素是人们的对楼市的心理预期。目前楼价的定价方式主要有两种：一种是成本定价，一种是认知定价。前者不用多说大家都清楚，主要是地价、造价和税费加上合理利润，当初广州楼价触底回升时发展商强调的就是建材涨价的因素；而后者大多数人可能并不了解，主要是由消费心理、供求关系和楼市预期来决定的，是取决于人们的主观认知的。也就是说，如果人人认为楼价要涨，楼价必然会涨；而人人都认为楼价要跌，楼价也必然会跌。这完全取决于消费者对楼市的预期，而基本上与成本、利润没有直接关系。这也是为什么开发商现在涨价并不太强调成本而更多地是说需求刚性的原因。而很多时候甚至不需要所有人都认同，只要有一个人或一个企业认同，价格就可能被确立。这种认知定价的特殊现象和性质，在拍卖场上最容易得到体现，因为只要有一个人举牌就可以达成最高的拍卖成交价，这也是为什么有些地价可以被人为操控的主要原因。成本定价主要是在买方市场、即供过于求和消费者话事的情况下起主导作用；而认知定价则在卖方市场、即供不应求和商家话事的情况下才起主导作用。要是楼价回落首先要改变人们只涨不跌的心理预期，要防止因楼价过高导致崩盘暴跌而引发房地产和金融危机，促使房地产重新回到健康的发展轨道和状态，促使楼价逐步回落到合理的价格区间。